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房价还会跌?二手房挂牌量激增,该买房还是卖房?懂行人8字概括

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房价还会下跌?二手房挂牌量激增,该买房还是卖房?内行8字概括众所周知,房地产主要由新房和二手房市场组成,二者之间相互影响,相互作用。根据以往的经验表明,在楼市处于较快的发展时期,无论是新房还是二手房,基本都遵循量涨价涨的规律,而当楼市处于不断调整的阶段,新房和二手房则往往都遵循量价齐跌的规律。但是,关注楼市的朋友应该会发现,这个规律似乎并不适用现阶段的房地产市场。过去两个多月以来,伴随楼市进入到复工复产的阶段,新房市场已经有了明显的回暖态势,而且深圳、上海、成都、杭州等城市甚至出现了排队买房、万人摇号等热销的现象。但是,尽管新房市场开始恢复,二手房市场却依旧偏冷,甚至低迷,与新房市场形成了明显的反差。大家都知道,二手房市场是楼市的晴雨表,房子卖什么价格基本都取决于买卖双方对行情的感知,比如前两年楼市行情好的时候,即使卖家一晚涨价10万,买家也愿意买单。但是,对当下的二手房市场来说,局面变得颇有些耐人寻味:一边是挂牌量呈现了不断激增的态势,另一边则是成交量不断下跌,卖家降价10万也很难找到合适的接盘者。那么,现在应该是尽快卖房还是趁早买房呢?二手房挂牌量激增根据某研究机构发布的2020年《5月国民安居指数报告》显示,在市场供应方面,全国新增挂牌房源量环比上涨18.9%,其中北京、上海、深圳、广州四大一线城市新增挂牌房源量环比涨幅分别为208.1%、65.4%、41.4%、19.9%。此外,新增挂牌房源量TOP5城市分别是武汉、北京、上海、南京、深圳。其实,除了报告重点提及的以上这些城市以外,在全国范围内,二手房挂牌量激增似乎已经成为了常态。以济南为例,3月份二手房市场挂牌量新增10848套,4月份二手房市场挂牌量新增11298套。截至5月底,二手房挂牌量新增至52204套。值得注意的是,虽然挂牌量一直增加,但从市场成交来看,2月、3月和4月三个月的总成交量仅有2519套。除了济南,热点城市杭州反差更为明显。根据多家媒体的报道,近日,杭州某楼盘开盘,959套房子引来6万人摇号,中签率不到2%,而与之形成鲜明对比的则是二手房市场要冷清得多,库存压力十分明显。据统计,截止5月底,杭州二手房市场库存量明显激增,公开的挂牌量已达到近12万套。在笔者看来,以上这些城市都具有极强的代表性,可以帮助购房者更全面地了解当前的楼市现状。二手房挂牌量激增的主要原因根据上文分析,目前二手房市场面临的局面:一边是挂牌量呈现激增的态势,另一边则是成交量和成交价格“量价齐跌”,笔者认为,主要原因有几下几点:一是面临现金流压力,多套房持有者急于卖房。进入2020年以来,“黑天鹅”事件给许多的个人和企业带来了现金流方面的压力,这就迫使部分人通过出售房产来缓解现金流压力,从而成为二手房挂牌量激增的重要原因之一。比如,据报道,重庆江北嘴有一业主用低于市场20万的价格抛售手上的房子,只为回笼资金。二是突发事件后,“以小换大”的置换需求增加。笔者通过走访市场发现,目前二手房挂牌房源大多数都是房龄比较高的二手房,这些房子本身就存在户型缺陷、物业管理水平低、活动空间狭小等问题,而这些问题又在居家隔离期间被进一步放大,从而催生了以小换大的置换需求。当然,与炒房客等群体不同,这部分业主往往并不急于卖房。三是利润空间被大大压缩,炒房客开始卖房止损。最近一年来,权威会议、住建部、央行、银保监会等多次重申房住不炒的长期定位,而且强调房地产市场要平稳健康发展。在这样的行情走势下,一旦房价不涨或者少涨,考虑到资金、折旧、利息等成本,持有过多房产基本就是亏本的,因此一些炒房客或多套房持有者对未来房价信心不足,担心楼市转向,所以趁着房价尚且坚挺,希望把手中的房产尽快变现,清仓走人。四是二手房卖家偏爱挂牌“试水”,惜售情况普遍。由于调控原因,购房名额显得十分宝贵,一旦卖掉了自己的房子,接下来可能面临更高的首付比例和贷款利率,所以对于那些不需要通过卖房筹钱的业主来说,惜售情况比较普遍,往往只是把房子挂出来试试价格、探探行情,等待更好的买家或者更好的行情出现。当然,对于习惯了买涨不买跌的购房者来说,目前更倾向于再等等、再看看。五是新房市场影响,新房和二手房价格倒挂。二手房市场库存压力居高不下,成交量和成交价格量价齐跌,重要原因之一是新房和二手房市场出现了倒挂。一方面,与二手房相比,购房者本身就倾向购买新房,而且新房市场上配套完备、品质俱佳的新楼盘越来越多,可以满足购房者的买房需求。另一方面,为了应对销售压力、资金压力、债务压力,现阶段房企打折促销的力度较大,使得新房价格要明显低于同片区的二手房,无形中增加了二手房市场去库存的压力。鉴于此,该趁早卖房还是尽快买房?按照经济学上的供求原理,商品供大于求,房价往往易涨难跌。面对当前二手房挂牌量不断激增的态势,二手房成交周期大大延长,议价空间也变得十分灵活,房价下行趋势比好明显。比如,根据济南时报报道,从去年下半年开始,有房主将房价从310多万一路调整至288万,上个月再次降至285万并附送地下室,才得以最终成交。其实,过去这一年以来,在全国其他的城市,类似的例子并不少见。那么,面对这种态势,该趁早卖房还是尽快买房呢?在回答这个问题之前,我们必须了解一个基本事实:我国的房地产是典型的政策市,房住不炒成为了长期定位,国家首次提出了不再把房地产作为短期刺激经济的手段,旧改也逐渐取代了棚改,所以现阶段楼市调控放松的概率并不高,而且再次寄希望国家来一次全国性去库存战略的可能性也微乎其微了。因此,内行认为,在这样的房地产走向下,该趁早卖房还是尽快买房应遵循8个字:因城而异、因人而异。一、因城而异一方面,目前我国城镇化水平刚刚超过60%,预计未来10年将要超过70%,接下来还会有超过2亿人进城。同时,根据国家的城市规划和发展预期看,伴随城镇化进入下半场,城市群和都市圈是发展的重头戏,也是新的经济新增长点。对此经济学家任泽平也表示,未来80%的人口将会流入大湾区、长三角、京津冀、成渝等区域。由此可见,人口密度将会进一步增加,住房需求仍会持续增长,持有此类城市的房产依然是固化资产,抵抗通胀的稳定手段。反之,对于那些人口持续流出,新兴产业发展乏力,前期购买力被大大透支的 “收缩型”城市来说,房地产几乎没有未来。当然了,从短期内来看,在防止房价大起大落的调控目标下,房价不至于出现明显的下滑,但持续下行调整已经是大势所趋。因此,对于这类城市来说,不涨或者少涨就意味着亏损,所以趁早卖掉一部分房产是有必要的,否则以后可能更加难以变现。二、因人而异对于房产投资客来说,房价告别了高歌猛进的阶段,进入到长期平稳的新阶段,意味着靠买房赚大钱、赚快钱的概率越来越低了。因此,如果是短线炒房牟利,还是趁早放弃囤房吧,因为不涨少涨都等于亏损,而且未来快速变现也越来越难。如果是长线投资,此时也建议不要盲目囤房,因为关键在于在精不在多,可以趁早卖掉中小城市的普通房产,置换成城市群、都市圈、核心城市等区域的房子。对于自住购房者来说,由于二手房挂牌量激增,目前基本掌握着市场的主动权。具体来看,可供选择的房源持续增多,砍价空间也更为灵活,所以遇到高性价比房源的机会大大增加,尤其是可以淘到一些在价格、地段、品质、配套、品牌、物业等方面都占据优势的房子,此时入手不失为一种选择。但是,如果要动用过高的杠杆,降低了家庭抵御风险的能力,在房价持续走平的长期背景下,未来则会显得越来越不明智。

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